中共中央政治局7月30日召开会议。

会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济任务，并为“十五五”规划和二十届四中全会做准备。

这场大会被视为下半年经济工作的“风向标”，具有举足轻重的指导意义。

令人意外的是，本次会议与房地产直接相关的内容极少，仅有一句：“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。”

对于此次会议，业内可以说期待已久。此前坊间曾有不少猜想，例如“棚改2.0”、降低契税、现房销售等。然而，会议文件均未涉及，对此，不少地产人表示“不达预期”。

明源君认为，虽然会议涉及房地产的篇幅极少，却也释放出重要的政策信号。下面明源君就来做一番梳理。

会议基本不提房地产

预示上半年的政策基调将延续

此次中央政治局会议涉及的重点内容包括：治理企业无序竞争（即今年以来备受关注的“反内卷”）、稳资本市场、地方化债、稳外贸，等。

下半年工作重点，是“着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，有力促进国内国际双循环，努力完成全年经济社会发展目标任务，实现‘十四五’圆满收官”。

对于房地产，仅仅寥寥一句话——

“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。”

没有提出增量政策，这说明，中央认为此前稳房地产的政策是行之有效的，具有可延续性的。

从数据上看，上半年全国二手房成交量同比正增长，新房均价及销售量降幅同比收窄，市场呈现筑底状态。

这意味着，下半年大的政策方针将保持延续性。短期内大概率不会出台新的“救市大招”。

不过，会议也侧面释放了对房地产的利好信号。

会议指出，“宏观政策要持续发力、适时加力。要落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应。”  

“货币政策要保持流动性充裕，促进社会综合融资成本下行。”

这释放出了接下来降准/降息的预期。

会议还提到：“加快政府债券发行使用，提高资金使用效率。”

今年全国“两会”已明确提出，安排4.4万亿元地方政府专项债，重点用于投资建设、土地收储、收购存量商品房及消化地方政府拖欠企业账款等。  

额度比2024年增加5000亿元，创历年新高。

专项债用于土地收储和存量商品房收购，是房地产“去库存”的重要举措。

数据显示，上半年全国26个省市公示了专项债收储项目，所需资金规模达4776亿元；各地土储专项债发行规模达1708亿元，且自二季度起逐月加速。

其中，6月全国地方政府新增专项债发行规模为3384亿元，其中明确投向房地产的专项债规模为856亿元，环比大增54%。

存量商品房收购虽在各地推进，但整体进度算不上快。4月中央政治局会议已提出“优化存量商品房收购政策”，6月国常会亦要求“对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底”。后续配套政策有望跟进，全力推动专项债收购落地，加快存量商品房的收购进度。

房地产进入下半场

城市更新才是主战场

会议文件中有一处变化值得注意。

会议指出，“要持续防范化解重点领域风险。落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。积极稳妥化解地方政府债务风险，严禁新增隐性债务，有力有序有效推进地方融资平台出清。增强国内资本市场的吸引力和包容性，巩固资本市场回稳向好势头。”

地方政府债务风险、资本市场稳定性均被列入“持续防范化解重点领域风险”的范畴。

而关于房地产，仅有一句：“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。”

这意味着，房地产的风险防范化解已在“中央城市工作会议”中前置部署，其中重点是城市更新。

那么，中央城市工作会议对房地产作了哪些部署？

明源君摘录了要点：

 “加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。”  

 “推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平。”

值得注意的是，这里大部分篇幅也是聚焦城中村及危旧房改造（即“城市更新”），且相关提法在此前重要会议上已经出现过。

而关于新房限高，早在2022年7月国家发改委发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》中，已明确提出：不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。  

近年来，各地亦严控建筑高度，如深圳要求住宅和宿舍实行150米限高，上海明确一般不得新建超高层住宅。

从近两年供地及新上市项目来看，洋房、小高层已成主流，新建住宅整体趋于改善化、低密化、品质化。

回顾今年两会《政府工作报告》，在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的方针下，涉及城市更新、释放购房需求、供地控量提质、存量收储等内容。

此次中央政治局会议虽对新房领域着墨甚少，但结合上半年来看，相关政策都在落地推进中。

下半年只需延续政策方针，进一步推进落地即可。

不难发现，房地产主场已从新房开发转向“城市更新”。城市更新才是房地产下半场的主战场。

下半年城市更新力度不会小。

另外，从“加力”到“高质量”，意味着城市更新不仅要有量，更要有质。

5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出建立可持续的城市更新模式和政策法规，并以六项举措提供支撑保障，后续相关政策有望进一步完善，推动持续更新再提速。

 小结

总体而言，此次中央政治局会议虽对房地产“惜字如金”，但释放的信号十分明确：

①房地产已彻底从增量时代转向存量时代，城市更新将成为核心任务。  

②稳楼市政策基调没有变，下半年将延续此前的政策方针。

③房地产救市回归经济基本面，以经济修复带动房地产企稳，才是根本逻辑。